Korzystając z metody zakupu/ sprzedaży Nieruchomości gruntowych za pomocą dźwigni finansowej ( współfinansowania przez właściciela ) należy zabezpieczyć interesy obu stron umowy w odpowiedni sposób.
Po prostu właściciel musi być pewien że jest zabezpieczony w przypadku zwłoki lub braku wpłat przez kupującego , kupujący natomiast musi mieć pewność ( podpisując np. umowę przedwstępną ) że w określonym czasie zostanie na niego przeniesiona własność.
Umowy tego typu reguluje kodeks cywilny, więc to obie strony ustalają szczegóły i nie ma tu jednego wzoru ( szablonu ) takiej umowy.
Umowa przedwstępna może być zawarta w dwóch formach ( umowy zwykłej lub poświadczonych notarialnie podpisów ) oraz aktu notarialnego.
Obie formy mają taką samą moc prawną – różnica dotyczy tylko sposobu dochodzenia swoich praw.
Pierwsza forma umowy daje kupującemu w przypadku niewywiązania się sprzedającego ze swoich obowiązków do żądania odszkodowania, natomiast akt notarialny daje możliwość żądania przeniesienia własności nieruchomości.
Oprócz standardowych informacji zawartych w umowie lub akcie notarialnym – danych osobowych stron, oświadczeń właściciela ( np. że jest właścicielem, nieruchomość nie jest obciążona długami, roszczeniami, ani nieujawnionymi w księdze wieczystej ograniczonymi prawami rzeczowymi, ani że toczy się jakiekolwiek postępowanie egzekucyjne czy sądowe oraz że nieruchomość nie jest przedmiotem pierwszeństwa nabycia czy roszczenia o przeniesienie praw lub ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego nie wykazanego w księdze wieczystej, a także nie jest przedmiotem umowy użyczenia ), wielkości i powierzchni, sposobu i formie zapłaty ceny, kosztów ustanowienia zabezpieczeń przedstawionych w dokumentach – w umowie powinny znaleźć się sposoby i formy zabezpieczeń.
Najprostszym zabezpieczeniem spłaty należności przez kupującego jest hipoteka, która zabezpiecza wierzytelności z tytułu zapłaty ceny, odsetek ustawowych, kar umownych czy kosztów windykacji.
Innymi zabezpieczeniami które można stosować są :
– weksel In blanco
– prawo odkupu w określonym czasie z ujawieniem tego w księdze wieczystej oraz warunków jego zastosowania
– zwrotne przeniesienie własności
– dobrowolne poddanie się egzekucji art. 777 kpc
– pełnomocnictwo ( nieodwołalne ) do zbycia przez sprzedającego przedmiotu umowy i warunki jego zastosowania
