” Inwestowanie jest związane z dążeniem do możliwe największego powiększenia majątku przez jego posiadacza i jest uważane za najważniejszy sposób osiągnięcia tego celu finansowego “
Postanowiłem włożyć przysłowiowy kij w mrowisko.
Po wielu rozmowach i szkoleniach zauważyłem, że w Polsce jednym z najpopularniejszych sposobów inwestowania w nieruchomości – jest kupno mieszkania na wynajem ( zresztą inwestowanie w nieruchomości większości Polaków się z tym kojarzą ).
Rozmawiając z inwestorami, którzy to robią zauważyłem, że najważniejszą korzyścią dla nich w tym rodzaju inwestowania jest osiąganie regularnego dochodu.
W mniejszości natomiast są Ci, którzy kupują po to by drożej sprzedać ( dowolny rodzaj nieruchomości ). I postrzegani są chyba oni, jako ludzie którzy muszą wykonywać co chwilę jakąś pracę ( poszukiwanie nieruchomości) nie generują dochodu regularnego i w ogóle więcej się napracują – a w idei dochodu pasywnego z nieruchomości nie przecież o to chodzi.
Ale czy słusznie ? Zastanówmy się.
Przecież niezależnie do tego czy kupujemy nieruchomość żeby ją wynająć czy sprzedać zawsze musimy znaleźć kogoś ( wynajmującego lub kupującego ).
A na to poświęcamy czas w obu przypadkach ( lub pieniądze jeśli zlecimy komuś poszukiwanie np. pośrednikowi ).
Sami zresztą możemy stać się takim „pośrednikiem” i zarabiać na nieruchomościach nie będąc w ogóle ich właścicielem ( o tym innym razem ).
Tak więc, nie ma znaczenia który rodzaj inwestowania wybieramy bo zawsze kosztuje nas to czas albo pieniądze.
Ważne jest natomiast ( a z tym chyba najwięcej kłopotu mają inwestorzy) żeby współczynnik $/ t był jak największy. Czyli żeby zarobić możliwie jak najwięcej w jak najkrótszym czasie. Liczby i wyliczenia są tu najważniejsze.
Ale chyba mało kto to liczy – dlatego postanowiłem obalić mit dochodu regularnego ( na przykładzie ) w którym porównuję inwestycję w mieszkanie na wynajem z inwestycją w grunt.
Parametry obu inwestycji :
Horyzont czasowy – 30 lat |
Mieszkanie 100.000 ( wzrost wartości 3 % rocznie ) |
Grunt 100.000 ( wzrost wartości 10 % rocznie ) |
Obie nieruchomości ( dla uproszczenia ) kupione za gotówkę. Wzrost ceny mieszkania średnio w Polsce 3 % rocznie, wzrost wartości gruntu 10 % rocznie ( zaniżony o połowę w stosunku do średniej z ponad 20 lat ). Dla uproszczenie pomijamy podatki, koszty remontów, inflację, urealnienie czynszu itp.
Po latach wartość obu nieruchomości wynosi :
Porównanie |
Mieszkanie 100.000 ( 3 % rocznie ) |
Grunt 100.000 ( 10 % rocznie ) |
Wartość po 10 latach | 134.391.64 zł | 259.374.25 zł |
Wartość po 20 latach | 180.611.12 zł | 672.749.99 zł |
Wartość po 30 latach | 242.726.25 zł | 1.744.940.23 zł |
Jak widać różnica jest znacząca. Gdyby sprzedać obie nieruchomości po 30 latach z każdej z nich mielibyśmy odpowiednio :
Porównanie |
Mieszkanie 100.000 ( 3 % rocznie ) |
Grunt 100.000 ( 10 % rocznie ) |
Wartość po 30 latach | 242.726.25 | 1.744.940.23 |
Sprzedaż po 30 latach | 242.726,25 : 360 miesięcy =674,24 zł/ miesiąc | 1.744.940.23 : 360 miesięcy =4847,06 zł / miesiąc |
Chodzi o to, że dochód możemy liczyć ( w wybranym przez nas horyzoncie inwestycyjnym) rozbijając wartość inwestycji na np. miesiące.
Oczywiście pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości moglibyśmy zainwestować i żyć tylko z odsetek ( bez konsumowania zainwestowanego kapitału ). I tak :
Porównanie |
Mieszkanie 100.000 ( 3 % rocznie ) |
Grunt 100.000 ( 10 % rocznie ) |
Wartość po 30 latach | 242.726.25 zł | 1.744.940.23 zł |
Sprzedaż po 30 latach i inwestycja uzyskanych środków na 5 % rocznie | 242.726,25 na 5 % rocznie = 1000 zł/ miesięcznie | 1.744.940.23 na 5 % rocznie = ponad 7000 zł/ miesięcznie |
I tu znowu różnica jest znacząca !
Oczywiście zakładamy, że mieszkanie wynajmujemy i generuje ono dodatkowy dochód w wysokości 500 zł miesięcznie ( co daje 6 % netto rocznie – średnią rentowność najmu w Polsce ).
Tak więc mamy :
Porównanie |
Mieszkanie 100.000 ( 3 % rocznie ) |
Grunt 100.000 ( 10 % rocznie ) |
Przez 30 lat | Miesięczny najem – 500 zł x 360 miesięcy = 180.000 zł | — |
Po 30 latach | Sprzedaż ( razem z zyskiem z najmu ) = 242.726.25 zł + 180.000 zł= 422.726,25 zł. Po 30 latach 1174 zł/ miesiąc | Sprzedaż 1.744.940.23 zł po 30 latach = 4847 zł/ miesiąc |
Gdyby zysk z najmu inwestować na 5 % przez 30 lat z miesięczną kapitalizacją | 500 zł x 5 % rocznie x 360 miesięcy = 416. 129.32zł | —- |
Razem | Sprzedaż 242.726,55 zł + 416.129,32 zł = 658 855,57 =1830 zł/ miesiąc ( wzrost wartości + zysk z najmu inwestowany na 5 %) | Sprzedaż (1.744.940.23 ) po 30 latach =Razem 4847 zł/ miesiąc |
Widzisz różnicę ? Kolosalna – na korzyść gruntu. I to pomimo przyjętej o połowę mniejszej zyskowności niż wynika to z historycznych danych.
Poza tym w mieszkaniu przyjąłem, że nie musimy w ogóle robić remontów i napraw a najem mamy zagwarantowany przez 30 lat bez przerwy ( co jak przyznasz raczej jest niemożliwe ).
Dlatego właśnie łatwiej/ szybciej można zbudować majątek w nieruchomościach gruntowych ( współczynnik $/t jest zdecydowanie większy).
Poniżej omówiony przykład na wykresie ( podsumowanie ) :
Wykres dzięki : Aleksander KilińskiNa zakończenie – zadanie ( tabela poniżej ), z którym większość moich rozmówców ma problem ( a wiąże się ono z takimi pojęciami jak wartość teraźniejsza i przyszła inwestycji )
Gdybyś miał możliwość skorzystania z metody nabywania nieruchomości, o której piszę na kursie inwestycje ziemskie, to który z poniższych sposobów nabycia byłby bardziej zyskowny/ korzystniejszy dla CIEBIE ?
Założenia : pominięto inflację, taksę notarialną i podatki, wzrost wartości nieruchomości 3 % rocznie, cena rynkowa na dzisiaj 100.000 zł, obaj nabywcy mają takie same prawa własności, kupujący ma wystarczające środki na zakup, nabywcy sprzedają nieruchomość po 30 latach za cenę rynkową
Sposób nabycia ( finansowania ) tej samej nieruchomości |
Sposób zapłaty: gotówka |
2. Nieruchomość cena nabycia dzisiaj 200.000 zł ( 100 % powyżej obecnej ceny rynkowej )Sposób zapłaty ( pierwsza wpłata 20.000 reszta po 500 zł/ przez 360 miesięcy) |
Która z opcji jest korzystniejsza dla inwestora ? | ?????????? | ?????????????? |
Czy wiesz już jaka jest prawidłowa odpowiedź ?
Alles klar 🙂